Diverses obligations réglementaires ont été adoptées ces dernières années pour inciter les syndicats de copropriétés à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Ces réglementations ne sont pas des suggestions : ce sont des impératifs pour les syndics et les copropriétés.
Sans action, les immeubles risquent non seulement d’être frappés de gel de loyers, mais aussi de perdre de la valeur et de générer des charges croissantes.
Cet article passe en revue les principales obligations pour les copropriétés et comment les aborder concrètement en conseil syndical.
Table des matières
Le DPE obligatoire en copropriété
À noter que le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf s’il a été réalisé après le 1er juillet 2021 et qu’il appartient aux classes A, B ou C.
| Type de copropriété | DPE obligatoire |
|---|---|
| Copropriétés de plus de 200 lots | Depuis janvier 2024 |
| Copropriétés de 50 à 200 lots | Depuis janvier 2025 |
| Copropriétés de moins de 50 lots | À partir de janvier 2026 |
Pourquoi c’est crucial en copropriété ?
Le DPE ne sert pas qu’à faire joli : il classifie votre immeuble de A (excellent) à G (passoire thermique). Cette classification détermine :
- La conformité légale pour les locations (interdiction progressive des classes G, F, E)
- La valeur de revente (un immeuble classé F-G perd 15 à 25 % de valeur)
- L’accès aux aides publiques (MaPrimeRénov’, éco-PTZ)
Action immédiate : Si vous êtes
syndic d’une copropriété
de 50 à 200 lots, le DPE était obligatoire en janvier 2025. Vérifiez son statut avec votre gestionnaire.
Si le DPE met en lumière des classes énergétiques faibles, c’est le signal pour lancer la réflexion sur une rénovation.
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La constitution d’un fonds de travaux
Pour alimenter le fonds de travaux, chaque copropriétaire verse une cotisation annuelle. Celle-ci ne peut pas être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté ou à 5 % du budget prévisionnel en cas d’absence de PPT.
Qui est concerné ?
| Type de copropriété | Fonds de travaux obligatoire |
|---|---|
| Immeubles de plus de 200 lots | Depuis le 1er janvier 2023 |
| Immeubles de 50 à 200 lots | Depuis le 1er janvier 2024 |
| Immeubles de moins de 50 lots | Depuis le 1er janvier 2025 |
Exemple concret :
Une copropriété de 60 lots avec un budget prévisionnel de 120 000 €/an doit verser au minimum 5 % × 120 000 € = 6 000 €/an au fonds de travaux, soit 100 €/lot/an.
Pourquoi cette obligation change tout ?
Le fonds de travaux transforme une urgence à financer en catastrophe en une accumulation régulière. Après 10 ans au taux minimum (5 %), une copropriété aura accumulé un « matelas » permettant de lancer une grande rénovation sans appel de fonds massif et impopulaire.
Action immédiate : Vérifiez que votre budget inclut la cotisation minimale au fonds de travaux.
Si ce n’est pas le cas, vous êtes en infraction légale.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le PPT est un planning détaillé des travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété.
Il vise la conservation du bâtiment, la sécurité des résidents et la rénovation énergétique.
Il est obligatoire pour tout immeuble de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots.
Pourquoi le PPT devient stratégique ?
Le PPT n’est pas une simple formalité : c’est l’outil qui transforme l’urgence en planification.
Un syndic qui disait autrefois « il faut
rénover les fenêtres«
sans PPT se heurtait à des refus. Avec un PPT voté, il peut exposer un diagnostic clair,
des priorités sur 10 ans et des budgets prévisibles.
Cela change la psychologie : les copropriétaires acceptent plus facilement des travaux inscrits dans une stratégie clairement communiquée.
Action immédiate : Si votre PPT date de plus de 3 ans, il est obsolète.
Lancez une mise à jour. Si vous n’avez pas de PPT, cela devient un boulet administratif et légal à court terme.
L’interdiction de mise en location de logements indécents
D’ici 10 ans, les passoires thermiques seront interdites à la location.
Cette interdiction est déjà en vigueur pour les logements très énergivores classés G ou G+.
| Classe du logement | Date d’interdiction |
|---|---|
| G+ | Le 1er janvier 2023 |
| G | Le 1er janvier 2025 |
| F | Le 1er janvier 2028 |
| E | Le 1er janvier 2034 |
Ce que cela signifie pour une copropriété :
Si votre immeuble a un DPE collectif et que celui-ci le classe en F ou E,
les propriétaires qui louent leurs appartements n’auront bientôt plus le droit de le faire.
C’est une pression réglementaire immense pour agir.
Exemple : immeuble classé F en 2025
- Les bailleurs commencent à planifier une rénovation.
- En 2028, ils ne pourront plus louer sans travaux.
- Ceux qui ne rénoveront pas devront vendre ou occuper eux-mêmes.
Cet effet de « pressurisation » crée une opportunité pour le syndic :
mobiliser les propriétaires-bailleurs autour d’une rénovation collective devient urgent.
Action immédiate : Si votre DPE collectif classe l’immeuble en F, E ou D,
lancez dès maintenant la sensibilisation des propriétaires-bailleurs.
Attendez 2028 et ils vous reprocheront des solutions d’urgence coûteuses.
La réglementation thermique des bâtiments existants
La réglementation thermique dans l’existant (RT existant) vise à rendre le parc immobilier français plus écoresponsable.
Elle supervise les actions d’amélioration et fixe des objectifs clairs à atteindre :
- RT globale (performance globale à atteindre) ;
- RT élément par élément (seuil de performance minimal par poste).
En complément, la loi sur la transition énergétique rend obligatoire certains travaux d’isolation thermique
lors de chantiers importants : réfection de toiture, ravalement de façade ou aménagement de combles.
Exemple concret :
Si vous
remplacez les fenêtres, elles doivent respecter un coefficient Uw minimal d’environ 1,4 W/m²K
en zone standard. Poser des fenêtres neuves ne suffit pas ; elles doivent être performantes.
Action immédiate : Si un ravalement ou une réfection de toiture est prévue,
anticipez les coûts d’isolation thermique. Ce n’est pas une option.
Les travaux d’intérêt collectif
Depuis le 12 juillet 2010, le conseil syndical peut imposer des travaux d’intérêt collectif
à un ou plusieurs copropriétaires, même dans des zones privatives
(exemple : pose de fenêtres double vitrage, nouveaux volets). Ces travaux doivent être votés à la majorité absolue.
Conditions à respecter :
- Aucun travaux équivalents n’ont été effectués dans les 10 dernières années.
- Les travaux ne doivent pas altérer durablement la jouissance des lots.
- La solution la moins intrusive doit être privilégiée.
- Une modification du règlement de copropriété peut être requise.
Action immédiate : Si une rénovation collective des menuiseries est planifiée,
documentez pourquoi elles sont « d’intérêt collectif » (déperditions thermiques, DPE, impact sur charges communes).
Cela sécurise le vote à majorité absolue.
Les aides publiques disponibles
Heureusement, ces obligations s’accompagnent d’aides financières substantielles.
| Aide financière | Montant pris en charge |
|---|---|
| MaPrimeRénov’ Copro | 30 % à 45 % selon l’ambition de rénovation énergétique |
| Coup de pouce « Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » | Dépend du nombre de MWh économisés |
| Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) Copropriétés | Jusqu’à 30 000 € par logement (lot de 3 travaux ou plus) |
La clé : la rénovation globale
Pour optimiser les économies, la rénovation globale est l’approche la plus pertinente.
RAPPEL : qu’est-ce que la rénovation globale ?
Il s’agit d’un bouquet de travaux (isolation, menuiseries, ventilation…) réalisé simultanément pour cumuler les aides.
Les économies d’échelle peuvent réduire le coût réel de 25 à 35 %.
Action immédiate : Si une rénovation de votre copropriété est prévue,
structurez-la comme rénovation globale (au moins 3 types de travaux) pour accéder à MaPrimeRénov’ Copro.
Le gain est considérable.
Pour conclure
La rénovation énergétique en copropriété n’est plus une option : c’est une obligation légale à échéances précises.
- Vérifier l’existence et la conformité du DPE
- Mettre à jour ou créer un PPT
- Alimenter le fonds de travaux
- Anticiper les interdictions de location
- Intégrer les seuils RT existant
- Documenter les travaux d’intérêt collectif
- Maximiser les aides via une rénovation globale
Les syndics qui considèrent ces obligations comme des opportunités de financement plutôt que comme des contraintes
mobiliseront plus facilement leurs copropriétaires.
Les autres se heurteront à l’urgence réglementaire.
Pour aller plus loin, découvrez le rôle des menuiseries dans la performance énergétique en copropriété.
