Diverses obligations réglementaires ont été adoptées ces dernières années pour inciter les syndicats de copropriétés à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Ces réglementations ne sont pas des suggestions : ce sont des impératifs pour les syndics et les copropriétés.
Sans action, les immeubles risquent non seulement d’être frappés de gel de loyers, mais aussi de perdre de la valeur et de générer des charges croissantes.
Cet article passe en revue les principales obligations pour les copropriétés et comment les aborder concrètement en conseil syndical.
Table des matières
Le DPE obligatoire en copropriété
À noter que le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf s’il a été réalisé après le 1er juillet 2021 et qu’il appartient aux classes A, B ou C.
| Type de copropriété | DPE obligatoire |
|---|---|
| Copropriétés de plus de 200 lots | Depuis janvier 2024 |
| Copropriétés de 50 à 200 lots | Depuis janvier 2025 |
| Copropriétés de moins de 50 lots | À partir de janvier 2026 |
Pourquoi c’est crucial en copropriété ?
Le DPE ne sert pas qu’à faire joli : il classifie votre immeuble de A (excellent) à G (passoire thermique). Cette classification détermine :
- La conformité légale pour les locations (interdiction progressive des classes G, F, E)
- La valeur de revente (un immeuble classé F-G perd 15-25% de valeur)
- L’accès aux aides publiques (MaPrimeRénov’, éco-PTZ)
Action immédiate : Si vous êtes syndic d’une copropriété de 50-200 lots, le DPE était obligatoire en janvier 2025. Vérifiez son statut avec votre gestionnaire. Si le DPE met en lumière des classes énergétiques faibles, c’est le signal pour lancer la réflexion sur une rénovation.
La constitution d’un fonds de travaux
Pour alimenter le fonds de travaux, chaque copropriétaire verse une cotisation annuelle. Celle-ci ne peut pas être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté ou à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété en cas d’absence de PPT.
Qui est concerné ?
| Type de copropriété | Fonds de travaux obligatoire |
|---|---|
| Immeubles de plus de 200 lots | Depuis le 1er janvier 2023 |
| Immeubles de 50 à 200 lots | Depuis le 1er janvier 2024 |
| Immeubles de moins de 50 lots | Depuis le 1er janvier 2025 |
Exemple concret :
Une copropriété de 60 lots avec un budget prévisionnel de 120 000 €/an doit verser au minimum 5 % × 120 000 € = 6 000 €/an au fonds de travaux, soit 100 €/lot/an.
Pourquoi cette obligation change tout ?
Le fonds de travaux transforme la rénovation d’une urgence à financer en catastrophe en une accumulation régulière. Après 10 ans de cotisation au taux minimum (5 %), une copropriété aura accumulé un « matelas » permettant de lancer une grande rénovation sans appel de fonds massif et impopulaire.
Action immédiate : Vérifiez que votre budget inclut la cotisation minimale au fonds de travaux. Si ce n’est pas le cas, vous êtes en infraction légale.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le PPT est un planning détaillé des travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété. Ses enjeux sont la conservation du bâtiment, la sécurité des résidents et la rénovation énergétique. Il est obligatoire pour tout immeuble de plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots.
Pourquoi le PPT devient un argument stratégique ?
Le PPT n’est pas une simple formalité : c’est l’outil qui transforme l’urgence en planification. Un syndic qui présentait à l’assemblée générale « il faut rénover les fenêtres » sans PPT se heurtait à des « c’est trop cher, pas besoin ». Avec un PPT voté, le syndic dit : « voici le diagnostic, voici les priorités sur 10 ans, voici les montants annuels à prévoir. »
Cela change la psychologie : les copropriétaires acceptent plus facilement des travaux inscrits dans une stratégie clairement communiquée.
Action immédiate : Si votre PPT date de plus de 3 ans, il est obsolète. Lancez une mise à jour. Si vous n’avez pas de PPT, ce manque devient un boulet administratif et légal à très court terme.
L’interdiction de mise en location de logements indécents
D’ici 10 ans, l’ensemble des passoires thermiques seront interdites à la location. Cette interdiction est déjà en vigueur pour certains logements très énergivores comme les logements classés G ou G+.
| Classe du logement | Date d’interdiction de location |
|---|---|
| G+ | Le 1er janvier 2023 |
| G | Le 1er janvier 2025 |
| F | Le 1er janvier 2028 |
| E | Le 1er janvier 2034 |
Ce que cela signifie pour une copropriété :
Si votre immeuble a un DPE collectif et que celui-ci le classe en F ou E, les propriétaires qui louent leurs appartements n’auront bientôt plus le droit de le faire. C’est une pression réglementaire immense pour agir.
Exemple : Un immeuble classé F en 2025
- Les propriétaires bailleurs commencent à planifier une rénovation
- En 2028, ils ne peuvent plus louer à moins d’avoir rénové
- Ceux qui ne rénoveront pas seront contraints de vendre ou d’occuper eux-mêmes le bien
Cet effet de « pressurisation » crée une opportunité pour le syndic : mobiliser les propriétaires-bailleurs autour d’une rénovation collective devient urgent.
Action immédiate : Si votre DPE collectif classe l’immeuble en F, E ou D, lancez dès maintenant la sensibilisation des propriétaires-bailleurs. Attendez 2028 et ils vous haïront pour les solutions d’urgence coûteuses.
La réglementation thermique des bâtiments existants
La réglementation thermique dans l’existant (ou RT existant) a pour but de rendre l’ensemble du parc immobilier français plus écoresponsable. Dans ce cadre, elle supervise les actions d’amélioration et fixe des objectifs clairs à atteindre. Elle se divise en 2 grandes parties :
- la RT globale (performance globale à atteindre) ;
- la RT élément par élément (seuil minimal de performance à atteindre pour chaque élément rénové).
En plus de ces réglementations, la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte rend obligatoire la réalisation de travaux d’isolation thermique lorsqu’un chantier important est entrepris, comme la réfection de la toiture, un ravalement de façade ou l’aménagement d’un espace à des fins d’habitation.
Exemple concret :
Si vous remplacez les fenêtres, elles doivent respecter un coefficient Uw (performance thermique) minimum d’environ 1,4 W/m²K en zone standard. Poser des fenêtres neuves ne suffit pas ; elles doivent être performantes.
Action immédiate : Si un ravalement ou une réfection de toiture est en cours ou prévue, anticipez les coûts d’isolation thermique dans le budget. Ce n’est pas une option.
Les travaux d’intérêt collectif
Depuis le 12 juillet 2010, il est possible d’imposer des travaux d’intérêt collectif à un ou plusieurs copropriétaires de la part du conseil syndical, même si ces rénovations ont lieu dans les zones privatives (exemple : pose de fenêtres double vitrage, nouveaux volets). Pour que ces travaux puissent avoir lieu, ils doivent être votés à la majorité absolue.
Des conditions doivent cependant être réunies :
- des travaux équivalents ne doivent pas avoir été effectués dans les 10 années précédentes ;
- les travaux ne doivent pas altérer durablement l’affectation ou la jouissance du lot privatif (pas de transformation de chambres en locaux techniques, ni de privation durable de l’usage du bien) ;
- s’il existe une solution technique équivalente n’affectant pas la partie privative, celle-ci doit être privilégiée à moins qu’il n’y ait un cas de force majeure ;
- une modification du règlement de copropriété peut être nécessaire si les travaux affectent les droits d’usage ou l’affectation d’espaces.
Action immédiate : Si une rénovation collective de menuiseries est planifiée, documentez précisément pourquoi celles-ci sont « d’intérêt collectif » (déperditions thermiques quantifiées, impact sur charges communes, DPE). Cela sécurise le vote à majorité absolue.
Les aides publiques disponibles
Heureusement, ces obligations s’accompagnent d’aides substantielles pour financer les travaux.
| Aide financière | Montant pris en charge |
|---|---|
| MaPrimeRénov’Copro | 30 % à 45 % du montant des travaux selon l’ambition de rénovation énergétique |
| Coup de pouce « Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » | Dépend du nombre de MWh d’énergie économisées grâce aux travaux |
| Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) Copropriétés | Jusqu’à 30 000 € par logement pour un lot de 3 travaux ou plus |
La clé : la rénovation globale
Pour réaliser un maximum d’économies lors des travaux de rénovation de la copropriété, la rénovation globale constitue une approche particulièrement indiquée.
RAPPEL : qu’est-ce que la rénovation globale ?
Il s’agit d’un bouquet de travaux (isolation extérieure, remplacement des menuiseries, ventilation…) réalisé simultanément pour bénéficier d’un maximum d’aides financières. Les économies d’échelle (achat groupé, une MOE unique, durée de chantier optimisée) peuvent réduire le coût réel de 25-35 %.
Action immédiate : Si une rénovation de votre copropriété est à l’ordre du jour, structurez-la comme rénovation globale (au moins 3 types de travaux) pour accéder à MaPrimeRénov’ Copro. Le gain est considérable.
Pour conclure
La rénovation énergétique en copropriété n’est plus une option stratégique : c’est une obligation légale multifacette avec dates limites précises.
Un syndic vigilant va :
- Vérifier l’existence et la conformité du DPE (avant le délai limite selon la taille)
- Mettre à jour ou créer un PPT pour transformer l’urgence en stratégie
- Alimenter le fonds de travaux de façon régulière et légale
- Anticiper les interdictions de location en informant les propriétaires bailleurs
- Intégrer les seuils RT existant à tout chantier important
- Structurer les travaux d’intérêt collectif avec documentation complète pour sécuriser les votes
- Maximiser les aides en structurant une rénovation globale
Les syndics et gestionnaires qui comprendront ces obligations comme des opportunités de financement (aides massives) plutôt que comme des contraintes seront ceux qui mobiliseront le plus facilement leurs copropriétaires. Les autres se trouveront rattrapés par l’urgence réglementaire.
