Remplacer un châssis à l’identique et changer sa couleur n’obéissent pas aux mêmes règles en copropriété. Le premier cas se contente souvent d’une simple information au syndic ; le second exige un vote en assemblée générale, généralement à la majorité de l’article 25, et bien souvent une déclaration préalable en mairie. Le point de départ reste toujours le règlement de copropriété.
À retenir
- Le châssis de fenêtre est souvent une partie commune par destination (même si le vitrage reste privatif) : le règlement de copropriété fixe les règles avant toute chose
- Remplacement à l’identique (même modèle, même couleur) : généralement pas de vote obligatoire, mais une information écrite au syndic évite les litiges
- Changement de couleur, de matériau ou de type d’ouvrant : vote en assemblée générale (majorité de l’article 25) et déclaration préalable en mairie quasi systématique
- Le non-respect de cette procédure expose à une remise en état aux frais du copropriétaire, voire à un contentieux avec le syndicat
Simulateur
Quelle autorisation pour vos fenêtres en copropriété ?
Trois questions pour savoir si une information au syndic suffit ou s’il faut passer en assemblée générale.
Une information au syndic suffit
En principe, pas de vote : prévenez le syndic par écrit avant le chantier.
Un vote en assemblée générale
Rien ne se commande avant le vote : faites inscrire le projet à la prochaine AG.
Un vote en AG, puis l’avis de l’ABF
Deux feux verts : l’AG d’abord, puis la mairie après avis de l’ABF.
Votre situation
- À l’identique : même teinte, même matériau, mêmes dimensions.
- Teinte ou matériau modifiés : vote à l’article 25 et déclaration en mairie.
- Ouvrant, petits-bois ou dimensions modifiés : vote à l’article 25 et déclaration en mairie.
- Hors secteur protégé : un mois d’instruction en mairie, sans avis de l’ABF.
- Secteur protégé : avis de l’ABF, deux mois d’instruction.
- Secteur à vérifier : le service urbanisme de la mairie vous le confirme.
- Règlement muet sur les fenêtres : l’harmonie de la façade reste la référence.
- Modèle ou teinte imposés : tout écart doit être voté, et peut être refusé.
- Vote imposé par le règlement : même l’identique passe en AG.
- Règlement à lire en premier : il prime sur tout usage local.
Point de vigilance
En secteur protégé, la mairie peut exiger une déclaration même à l’identique : interrogez-la d’abord.
Lisez le règlement avant de commander : certains rangent les fenêtres parmi les parties communes.
Un seul écart de teinte, de matériau ou de dimensions, et le projet passe en assemblée générale.
Nos fenêtres sur mesure et notre guide des menuiseries en copropriété.
Point de vigilance
En secteur protégé, la mairie peut exiger une déclaration même à l’identique : interrogez-la d’abord.
Vérifiez le secteur : en secteur protégé, l’ABF donne son avis et l’instruction passe à deux mois.
Écart au modèle imposé : venez en AG avec un dossier précis, teinte et références à l’appui.
Vote manqué à l’article 25 avec un tiers des voix : un second vote à la majorité simple suit aussitôt.
La résolution doit décrire les fenêtres, teinte et RAL compris, sinon le vote ne vaut pas autorisation.
Le point sur l’agrandissement d’une fenêtre en immeuble et notre accompagnement de projet.
Notre accompagnement de projet et nos fenêtres sur mesure.
Point de vigilance
Deux filtres : l’AG pour l’écart au modèle imposé, puis l’ABF. Un même dossier technique sert aux deux.
À Paris, la Ville annonce plutôt quatre mois avec l’ABF : déposez le dossier dès le vote obtenu.
Le point sur la déclaration préalable avec l’ABF et notre accompagnement de projet.
Aide à l’orientation indicative : elle ne remplace ni le règlement de copropriété ni l’avis de la mairie.
1. Fenêtres en copropriété : parties communes, privatives ou les deux ?
En copropriété, la fenêtre a un statut hybride. Le châssis extérieur, la partie visible depuis la rue, relève en général des parties communes par destination (c’est la façade qui fixe la règle, pas la pièce derrière). Le vitrage et l’ouvrant, eux, restent privatifs : le copropriétaire les entretient, les répare, en jouit exclusivement.
Cette distinction n’est pas qu’une curiosité juridique. Elle détermine qui décide, et comment.
Avant de commander vos fenêtres sur mesure, direction le règlement de copropriété : certains textes énumèrent précisément les fenêtres parmi les parties communes, d’autres se contentent d’une vague “harmonie de façade” à respecter. Le document prime sur toute pratique locale, même ancienne, et un copropriétaire pressé qui l’ignore s’expose à devoir tout redéfaire, souvent avant même d’avoir fini les travaux.
2. Remplacement à l’identique : une simple information au syndic suffit-elle ?
Dans la majorité des cas, oui : un remplacement de fenêtre à l’identique ne réclame pas de vote en assemblée générale. Le syndic n’a alors qu’un rôle d’information, pas de décision. Mais “identique” se juge sur des critères précis, pas à l’œil. Un battant remplacé par un oscillo-battant de la même couleur n’est déjà plus tout à fait le même objet, aux yeux du règlement. Pour qu’un remplacement passe sans vote, il faut vérifier plusieurs points, relatifs à la teinte, au matériau et bien évidemment aux dimensions.
Un seul écart, et le dossier bascule dans la catégorie suivante, celle qui impose un passage en assemblée générale.
Précaution : aux abords d’un monument historique ou en secteur sauvegardé, la mairie peut réclamer une déclaration même pour un remplacement rigoureusement identique.
3. Changer la couleur, le matériau ou la forme : que dit la loi ?
Dès que l’aspect extérieur de l’immeuble est modifié, la copropriété entre dans le champ de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : l’assemblée générale doit voter le projet, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Pas de vote, pas de travaux. Plusieurs modifications déclenchent systématiquement cette obligation :
- passage du PVC ou à l’aluminium (et inversement) ;
- changement de couleur, même proche de la teinte d’origine ;
- transformation d’un battant en coulissant, ou l’inverse ;
- suppression ou ajout de petits-bois ;
- modification des dimensions ou de la forme de la baie.
Le vote peut échouer une première fois sans enterrer le projet : à l’article 25-1, un second passage à la majorité simple reste possible si un tiers des voix au moins s’est déjà exprimé favorablement.
4. Quelle majorité est nécessaire en assemblée générale de copropriété ?
Trois majorités peuvent s’appliquer selon la nature du projet. Mieux vaut ne pas les confondre pour ne pas retarder vos travaux. Le tableau ci-dessous résume l’essentiel ; le syndic, en pratique, indique la majorité retenue directement sur la convocation, dans les résolutions inscrites à l’ordre du jour.
Récapitulatif des majorités requises par type de travaux
| Type de travaux | Article de la loi de 1965 | Majorité requise |
|---|---|---|
| Remplacement à l’identique, si le règlement impose malgré tout un vote | Article 24 | Majorité simple des voix exprimées (présents et représentés) |
| Changement d’aspect : couleur, matériau, forme, type d’ouvrant | Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non |
| Second vote après échec à l’article 25, si un tiers des voix au moins est déjà acquis | Article 25-1 | Majorité simple des voix exprimées |
Un dernier détail change tout : la résolution votée doit décrire précisément les travaux (matériau, couleur, référence RAL), faute de quoi le procès-verbal ne vaut pas autorisation pour l’aspect finalement choisi.
5. Déclaration préalable en mairie : dans quels cas et avec quel formulaire ?
Oui, quasi systématiquement : dès que l’aspect extérieur change, la mairie doit être informée avant le début du chantier, indépendamment du vote en assemblée générale.
Ces deux démarches sont indépendantes : l’une implique l’accord du syndic de copropriété, l’autre de l’urbanisme. Ce dernier se fonde sur l’article R421-17 du code de l’urbanisme, qui soumet à déclaration préalable tout changement d’aspect extérieur d’une construction. Concrètement, la démarche impose plusieurs étapes :
- remplir le Cerfa n°13703, en général déposé par le syndic pour le compte du syndicat ;
- joindre un descriptif précis des menuiseries (matériau, couleur, dimensions) et parfois des photos de l’existant ;
- compter un délai d’instruction d’un mois, porté à deux mois en secteur protégé ou aux abords d’un monument historique, le temps que l’architecte des Bâtiments de France donne son avis ;
- afficher le panneau réglementaire sur la façade dès l’obtention de l’accord.
6. Travaux engagés sans autorisation : quels risques concrets ?
Remise en état, contentieux, revente : des conséquences qui durent
Un copropriétaire qui a changé ses fenêtres sans vote, ou sans déclaration en mairie, risque une remise en état à ses frais, même des années plus tard : ni l’assemblée générale ni la mairie n’ont de délai de prescription systématique pour l’exiger. Le syndicat peut engager une action en justice, obtenir la dépose des menuiseries non conformes et leur remplacement par des modèles respectant le règlement.
Lors d’une revente, le notaire, en vérifiant la conformité urbanistique du bien, peut aussi bloquer ou retarder la transaction. Sans oublier l’assurance : un sinistre lié à des travaux non déclarés se règle parfois moins bien que prévu.
Un accompagnement pensé dès l’amont
Face à ce parcours, mieux vaut être accompagné dès l’amont, par un professionnel des fenêtres qui connaît les usages des copropriétés autant que les contraintes techniques du bâti ancien ou contemporain.
Les Ateliers Dewerpe interviennent justement à ce stade, avant le vote plutôt qu’après le refus. L’agence conseille sur le choix des menuiseries et monte le dossier technique destiné au syndic comme à la mairie. Ses équipes, ensuite, fabriquent sur mesure et posent, avec la connaissance fine des règlements de copropriété les plus stricts.
